Vorsicht bei Ortsrandgrundstücken!
Nicht selten sind gerade die am schönsten und sehr ruhig gelegenen Grundstücke leider nicht bebaubar. Warum? Meist befinden sich solche Grundstücke nicht innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und auch nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes.
Im Baugesetzbuch hat der Bundesgesetzgeber verbindlich festgelegt, dass ein Grundstück grundsätzlich nur dann bebaubar ist, wenn es sich entweder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile befindet oder die Gemeinde die Bebauung auf der Grundlage eines Bebauungsplanes erlaubt.
Bauen im Außenbereich … ist leider nicht erlaubt.
Im Außenbereich ist unter Hinweis auf die einschlägigen Regelungen des Baugesetzbuches eine Wohn- oder gewerbliche Bebauung grundsätzlich nicht zulässig.
Beantragen Sie bei Ihrem Bauamt für die Bebauung einer solchen Parzelle trotzdem eine Baugenehmigung, ist der Antrag zwangsläufig abzulehnen, und Sie haben neben den sicher nicht geringen Planungskosten auch noch die Gebühren für die Ablehnung zu tragen – ein vermeidbares Ärgernis.
Auch bei bereits mit Wohnhäusern bebauten Grundstücken kann der rückwärtige Bereich bereits zum Außenbereich gehören und ist daher ebenfalls nicht bebaubar. Hier können beispielsweise topographische Gegebenheiten eine wesentliche Rolle spielen.
Der sogenannte Ortsberingweg oder das Ortsschild sind ebenfalls keine Indizien für einen vermeintlichen Bebauungszusammenhang. Allein ausschlaggebend ist, so die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes, dass „die vorhandene Bebauung keine eindeutig ins Auge fallende bedeutsame Unterbrechung des Bebauungszusammenhanges aufweist“. Der Eindruck der Geschlossenheit muss vermittelt sein. Damit genug mit juristischen Leitsätzen, die Sie in Ihrem eigenen Interesse, und damit zu Ihrem Schutze lediglich sensibilisieren sollen, denn auch bei einer größeren zusammenhängenden unbebauten Innerortsfläche (ab 100–120 Meter Länge) kann ohne Bebauungsplan bereits eine Bebauung unzulässig sein. Deshalb nochmals der Hinweis: Haben Sie Fragen, wenden Sie sich bitte vertrauensvoll an Ihre Gemeinde oder das Kreisbauamt, die Sie als Ihre verlässlichen Partner jederzeit gerne informieren und beraten.
Sie haben den Wunsch, einen Bauantrag für eine Parzelle im Außenbereich zu beantragen? Stellen Sie bitte den Bauantrag erst, wenn Sie mit den Fachleuten im Kreisbauamt gesprochen haben. Denn Bauen im Außen-bereich kann oft nicht genehmigt werden. Spätestens mit dem letzten Gebäude endet der Bebauungszusammenhang, und es beginnt der sogenannte Außenbereich.
Gibt es einen Bebauungsplan für das Gebiet, in dem Sie bauen wollen?
Die Frage, ob ein Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, lässt sich durch die Gemeinde oder das Kreisbauamt schnell und einfach beantworten.
Das Grundstück liegt "innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile" …
Sehr viel schwieriger kann es dagegen werden, wenn es darum geht, herauszufinden, ob das Wunschgrundstück noch innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegt. Eine positive Antwort ist in der Regel möglich, wenn die in Frage kommende Parzelle von zwei, besser von drei Seiten von einer Wohn- oder gewerblichen Bebauung umgeben ist. Problematisch wird es bei den Ortsrandgrundstücken (s. o.).
Durch frühzeitige Klärung dieser und weiterer Fragen und der entsprechenden Berücksichtigung bei Ihrer Planung sparen Sie viel Zeit beim späteren Genehmigungsverfahren Ihres Bauantrages und damit letztlich auch Ärger und Geld.
